【本決算】家賃保証のCasa、改正民法が追い風に リスクは「コロナ不況による滞納」

【本決算】家賃保証のCasa、改正民法が追い風に リスクは「コロナ不況による滞納」

家賃保証大手のCasa(カーサ)。家賃保証と集金代行をセットにした「事前立替型」保証サービスを展開しています。この4月施行の改正民法(連帯保証人制度の変更)は、事業の追い風になりそうです。その一方でコロナ不況による家賃滞納のリスクも高まります。財務諸表などを基に会社の現状と課題を整理します。


Casaは倒産した東証マザーズ上場企業リプラス」の家賃保証事業を引き継ぎ、2008年にレントゴー保証として設立。2010年に商号変更しました。

家賃保証会社「日本保証システム」「ティーシップ」「HDA」を吸収合併し、2016年より家主に家賃を直接送金する「家賃ダイレクト」の提供を開始。2017年10月に東証二部上場、2018年10月に東証一部に市場変更しています。

損益計算書(PL):売上・利益が順調に伸長

2020年1月期決算は増収増益。売上高は94億3600万円で前期比9.6%増、営業利益は15億2300万円で同14.9%増でした。営業利益率は16.1%で同0.7pt増となっています。

売上増に伴い、売上原価は32億7000万円と前期比11.4%増えましたが、売上総利益も61億6600万円で同8.7%増。粗利率は65.3%で同0.6pt減と微減です。

なお、前期の有価証券報告書によると、売上原価には「貸倒引当金繰越額」や「支払手数料」などが含まれています。

販売費及び一般管理費は46億4300万円で前期比6.8%増えました。

親会社株主に帰属する当期純利益は9億2700万円で、前期比10.4%増となりました。

なお、2021年1月期の通期業績予想は、売上高が104億4600万円、営業利益が16億3400万円、当期純利益が10億1200万円の見込みです。2020年4月に施行される改正民法による連帯保証人制度の変更が業界の追い風になると予想しています。

ビジネス分析:家賃保証と集金代行を組み合わせた「事前立替型」保証サービスを展開

Casaの事業は、家賃債務保証事業の単一セグメントです。

家賃保証事業の売上は、賃借人と保証委託契約を締結した際に受領する「初回保証料」と、入居後一年ごとに受領する「年間保証料」から構成されます。アニュアル・レポートによると、2018年度実績による構成比率は、初回保証料が53%、年間保証料が47%となっています。

なお、2020年1月期有価証券報告書には、以下の2つのサービスが紹介されています。

  • Casaダイレクト:不動産管理会社向けに「家賃保証」と「集金代行」をセットにしたサービス。集金代行業務を行うリコーリースと連携
  • 家主ダイレクト:賃貸物件を自主管理している家主向けに「家賃保証」「集金代行」に加え「孤独死保険」をセットしたサービス。リコーリースと東京海上日動火災保険と連携

ともに家賃の集金代行と家賃保証がセットになった「事前立替型保証」で、家賃管理業務の負担を軽減するサービスです。自主管理家主向けの家主ダイレクトは、賃貸物件で孤独死等が発生した場合に備えた保険サービスを組み合わせており、小規模の不動産管理会社にも販売されているようです。

成長率では「家主ダイレクト」が好調で、前期比160%の売上増が果たせているようです。

Casaダイレクトと家主ダイレクトの売上構成は公表されていません。2020年1月期第3四半期決算説明資料によると、管理戸数10,000戸以上の大手取引先の売上構成比が56.8%なので、Casaダイレクトの売上高が6割程度を占めると推測できます。

2020年1月期第3四半期決算説明資料

その他の取り組みとして、入居者のくらしを豊かにするWebサービス「入居者カフェ」や、入居者募集、家賃管理、リフォームなど、不動産オーナーのためのアプリサービス「大家カフェ」を展開しています。住生活に関するデータを蓄積し、ITによりマネタイズ化するサービスの拡充を図っているようです。

2020年1月期決算説明資料

キャッシュフロー計算書(CF):バランスのよい優良企業型

2020年1月期の営業CFは11億9400万円で、前期比29.3%減とかなり少なくなっています。主な要因は後述する通り、新規契約が伸びたことで「求償債権」が大きくなったためです。

本業の営業から現金を稼ぐ力を測る営業CFマージンは12.7%で同6.9pt減。悪化はしていますが、その他金融業ではマイナスになることもあることを考えると、高い水準といえます。保険業の平均12.7%に並ぶ水準です。

投資CFはマイナス3億1200万円で、前期の4200万円のプラスからマイナスに転じました。

事業活動から得たキャッシュのうち現在の事業の維持以外に自由に使えるフリーCFは8億8200万円で、前期比49.0%減となっています。

財務CFはマイナス5億9800万円で、マイナス額は前期比61.0%減となっています。

前期から悪化した部分もありますが、営業CFのプラスが大きく、投資CFがマイナス、財務CFがマイナスという優良企業型です。

なお、営業CFを圧迫した「求償債権」とは、被保証人の債務を弁済した場合の債権です。保証残高に対する求償債権の割合は安定しており、この債権の増額は売上拡大に伴う標準的な範囲内として問題はないでしょう。

2020年1月期決算説明資料

貸借対照表(BS):流動比率と固定比率の悪化は「税効果会計」の影響

2020年1月期の資産合計は126億7100万円で、前期比8.5%増でした。流動資産は65億3000万円で同12.2%減、固定資産は61億4200万円で同44.9%増でした。

流動負債は60億5600万円で前期比12.3%増、固定負債は600万円で同100.0%増。純資産合計は66億1000万円で同5.3%増加となりました。

有利子負債残高は1000万円ありますが、同44.4%減らしています。

短期の支払能力を測る流動比率は107.8%で前期比30.1pt減。一般に120%以上であれば安全とされますので、やや下回っています。

長期の支払能力を測る固定比率は92.9%で前期比25.4pt増。この指標は低いほどよく、100%を超えると借入によって固定資産を購入していることになります。

長期的視点での財務安全性を測る株主資本比率は52.2%で前期比1.6pt減。業種によっても異なりますが一般に30%で安全とされ、50%以上で優良企業とされますので、問題ありません。

税効果会計の影響

なお、Casaは2020年1月期から連結決算に移行しており、期首から「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」等を適用し、繰延税金資産を「投資その他の資産」の区分に表示し、流動資産から固定資産に変更しています。

その結果、2019年1月期には流動資産で約18億円、固定資産で約2億円だった繰延税金資産が、2020年1月期には固定資産で約20億円に増加しています。これにより流動資産が減少し、流動比率の低下と固定比率の上昇を招く大きな要因となっています。

投資分析:ROE・ROAは安定

2020年1月期の親会社株主に帰属する当期純利益は9億2700万円で前期比10.4%増。これにより、ROE(自己資本利益率)は14.4%で同1.1pt増、ROA(総資産利益率)は7.6%で同0.4pt増に改善しています。

その他金融業の平均は、ROEが9.8%、ROAが3.5%ですので、いずれもこれを業界上回る高水準となっています。

EPS(1株当たり利益)も前期比15.6%増の90.49円でした。また、純資産の積み上げにより、BPS(1株当たり純資産)は前期比7.2%増の647.70円となっています。

配当性向は前期比2.3pt減の30.9%。2021年1月期も30.2%に減少すると予想しており、上場企業平均の30%の水準を維持しつつ、事業機会に投資していく姿勢が伺えます。

まとめ:改正民法の追い風と、コロナ不況のリスクに注目

Casaの株価は、2020年1月24日には1660円をつけていましたが、3月10日発表の2020年1月期の業績予想が一部前期比減となっていたこともあり株価は下落しました。

その後、新型コロナウイルス肺炎による世界同時株安の影響もあり、3月19日には851円まで下がりましたが、現在は1000円台まで値を戻しています。

連帯保証人が負う最大負担額を明記することを義務づける改正民法(連帯保証人制度の変更)が、2020年4月から施行されます。これはCasaのビジネスにとって追い風となる可能性が高いです。特に「家主ダイレクト」が対象とする自主管理市場では連帯保証人が85%を占めており、大きなチャンスがあると言えます。

将来的に見ても「家主ダイレクト」の拡大余地は期待できるでしょう。日本の賃貸用住宅は築年数20年以上のものが約7割を占めており、管理の担い手がなく自ら管理せざるを得ない家主が増えると言われています。空家数と空室率も上昇しており、長期空室による収入減や空室対策のための賃料値下げなど、家主が抱える課題は今後さらに深刻になっていくと思われます。

その一方で、新型コロナウイルス肺炎のリスクも考えられます。経済不況が大きくなって家賃滞納者が増加すれば、代位弁済のリスクが想定の範囲を超えるおそれもあります。

出典:2020年1月期決算説明会資料

この記事の執筆者

企業戦略の策定や分析をしています。分かりやすい財務分析を目指します。