テーオーシー 転職ガイド：有価証券報告書等から読み解く会社の実態

※本記事は、株式会社テーオーシーの有価証券報告書（第60期、自 2025年4月1日 至 2026年3月31日、2026年6月25日 提出）の公開情報に基づき作成しています。会計基準は Japan GAAP です。

都心部を中心にオフィスビルや商業施設の不動産賃貸事業と、リネンサプライ事業を展開する企業です。

1967年に不動産事業を目的として設立され、1970年にTOCビルをオープンしました。1982年に現在のテーオーシーに商号変更し、1983年にはリネンサプライ事業を開始しました。1986年の浅草ROX、2006年のTOC有明など、都内で大型商業施設やオフィスビルを次々と展開しています。

従業員数はグループ全体で148名、単体で67名です。筆頭株主はホテル業を展開し事業上の提携関係があるニュー・オータニで、第2位と第3位には大谷興産およびオオタニ・ファンドといった関係法人が名を連ねており、安定した株主構成と経営体制を維持しています。

同社の役員は男性10名、女性1名の計11名で構成され、女性役員比率は9.1%です。代表取締役社長は大谷卓男氏が務めており、社外取締役比率は27.3%です。

社外取締役は、稲葉弘文（三陽エンジニアリング代表取締役社長）、鳥巣元太（アルス デザイン アソシエイツ代表取締役社長）、小森谷友絵（日本大学生産工学部教授）です。

同社グループは、「不動産事業」と「リネンサプライ及びランドリー事業」および「その他」事業を展開しています。

都内を中心とした営業用建物の賃貸を展開し、貸室、展示場、会議室、駐車場の賃貸を行っています。主要顧客はテナントとして入居する一般企業や、各種商業施設の店舗運営者です。

主にテナント企業から支払われるオフィスや商業施設の賃料、光熱水道料金を収益源としています。事業運営は主にテーオーシーおよび、商業施設を所有するTORアセットインベストメント、運営を受託するTOCディレクションが行っています。

宿泊施設、レストラン、宴会場、スポーツクラブなどの法人顧客に対し、各種リネン品のサプライおよび衣類等のランドリーサービスを提供しています。

顧客からの洗濯やリネン品レンタルの依頼に対し、納品数や利用量に応じたサービス対価を受け取ることで収益を上げています。本事業の運営は子会社であるテーオーリネンサプライが行っています。

医薬品や健康食品の製造販売、商業施設内での商品販売、スポーツクラブや温浴施設の運営、さらにはビル内の内装工事や自動販売機サービスなどのビル管理関連事業を展開しています。

施設の利用者からの利用料や商品代金、テナントからの工事請負代金が主な収益源です。星製薬やTOCディレクション、TOLCD、テーオーシーサプライなどの各子会社がそれぞれの事業運営を担っています。

同社の連結業績をデータで分析します。

売上高は一時的な減少傾向が見られましたが、直近では主力施設の営業再開などが寄与し、反転増収となっています。経常利益率も20%台に回復しており、着実な収益力の改善と安定した利益水準を維持しています。

売上高の増加に伴い、売上総利益と営業利益がともに大きく成長しています。徹底したコスト管理と物件の付加価値向上策により、利益率の改善が進み、事業の稼ぐ力が一段と高まっている状況が伺えます。

販売費及び一般管理費のうち、給料手当・福利費が6億円（構成比35.5%）、宣伝広告費が2億円（同10.9%）、租税公課が2億円（同9.8%）を占めています。

主力の不動産事業は、TOCビルの営業再開と既存ビルの入居率改善により大幅な増収増益を達成しました。リネンサプライ事業もホテル業界からの受注が順調に回復し、増益に大きく貢献しています。

営業利益で借入返済を行い、投資も手元資金で賄う優良企業となっています。

企業の収益力を測るROE（自己資本利益率）は2.3%で市場平均を下回る一方、財務の安定性・安全性を測る自己資本比率は85.2%で市場平均を上回っています。

同社が掲げる経営理念と、それを実現するための企業文化、および今後の具体的な成長戦略について解説します。

「社会に役立つ企業」という企業理念を掲げています。お客様に対して「明るく、活力のある、和やかな」場を提供することを重視し、社会との調和を図りながら、テナントや利用者の喜びに貢献することを使命として、日々の事業活動を推進しています。

全社を挙げて日々の向上に努める姿勢を大切にしており、その積み重ねによって事業の発展と社会への貢献を目指しています。また、企業の社会的責任や環境問題といった現代の課題に対しても真摯に向き合い、サステナブルな社会の実現に向けた取り組みを企業文化として根付かせています。

同社は、財務指標全般の向上を目標として掲げており、その中でも特にキャッシュ・フローの拡大と資本効率の向上を短期・中長期にわたる最重要の経営指標として位置付けています。持続的な成長に向けて、収益基盤の安定と資本の有効活用を同時に追求する計画です。

中核である不動産事業を中心に、既存事業と新規事業の融合によるグループ全体の強化を図っています。所有するビルごとの特性を活かしたきめ細やかなリニューアルや運営の効率化を進め、物件の付加価値向上に注力しています。また、長期的な視点から、建築コストの変化に柔軟に適応した新規開発計画も進めています。

同社の人材戦略と、給与水準や働きやすさに関する指標を解説します。

人権尊重を事業継続の重要課題と位置づけ、多様性のある安全で快適な職場環境の実現とワークライフバランスの確保を推進しています。あらゆる人材に対して能力開発やキャリアアップの機会を公平に提供し、働きがいを高めることで、従業員の成長意欲と主体性を引き出す人材育成を行っています。

同社（単体）従業員の平均年間給与はスタンダード市場の平均を大きく上回る水準です。

※平均年間給与は賞与及び基準外賃金を含みます。

同社は以下のような人的資本・多様性の開示を行っています。

事業環境やシステムに関連する主なリスク要因を概観します。

景気動向などによるオフィス需給の変動が、主力のビル賃貸事業の稼働率や賃料水準に影響を及ぼす可能性があります。同社は所有する各ビルの特性を活かした営業活動を行い、リスクの低減に努めています。

個人の消費動向や地域の景気動向の悪化が、商業施設内のテナント売上を低下させ、不動産事業の業績に影響を与える可能性があります。これに対し、魅力的な施設づくりや効果的な販売促進策を実施しています。

保有する不動産の市況悪化や収益性の低下が発生した場合、帳簿価額を回収可能価額まで減額する減損処理が必要となり、同社グループの業績や財務状況にマイナスの影響を与える可能性があります。