地主 転職ガイド：有価証券報告書等から読み解く会社の実態

※本記事は、地主株式会社の有価証券報告書（第26期、自 2025年1月1日 至 2025年12月31日、2026年3月23日 提出）の公開情報に基づき作成しています。会計基準は Japan GAAP です。

独自の不動産投資手法である「JINUSHIビジネス」を展開し、底地マーケットを牽引する企業です。

2000年に設立され、商業施設の企画・開発から事業をスタートしました。2007年に名古屋証券取引所セントレックスへ上場し、2016年に地主アセットマネジメントを設立して底地特化型私募リート「地主リート」の運用を開始しました。2022年に現在の地主へ商号変更し、東京証券取引所プライム市場へ移行しています。

従業員数は連結で116名、単体で71名体制となっています。筆頭株主は創業メンバーであり取締役を務める松岡哲也氏で、第2位および第3位には資産管理や投資信託業務を行う信託銀行が名を連ねています。

同社の役員は男性6名、女性1名の計7名で構成され、女性役員比率は14.3%です。代表取締役社長は西羅弘文氏が務めています。社外取締役比率は57.1%です。

社外取締役は、西村浩之（元韓国外換銀行日本地域統括コンプライアンス・オフィサー）、志和謙祐（志和・髙橋綜合法律事務所所長）、小笹文（合同会社カラフル代表社員）、石渡朋徳（東京共同会計事務所入所）です。

同社グループは、「不動産投資事業」「不動産賃貸事業」「資産運用事業」および「その他」事業を展開しています。

土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結する独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」を展開しています。建物への投資はテナントが行うため、追加投資を必要としない安定的な金融商品を提供しています。

開発した底地（借地権の付着した土地所有権）を、地主リートをはじめとする事業会社、一般投資家、私募ファンド等に売却することで売却収益を得ています。事業の運営は主に同社が担当しています。

開発した不動産金融商品を自ら保有して賃貸収益を得る長期賃貸事業や、土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業を展開しています。また、一般投資家向け商品「地主倶楽部」の提供も行っています。

自ら保有する物件からの賃貸収益や、テナントへの転貸による賃貸収益を主な収益源としています。運営は同社や地主フィナンシャルアドバイザーズなどが担当しています。

地主リートなどから資産運用業務や運営管理業務を受託し、不動産金融商品の持続的な成長と安定運用をサポートしています。投資家ニーズに応える安全な商品の提供に貢献しています。

地主リート等から得られるアセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を主な収益源としています。事業の運営は主に地主アセットマネジメントが担当しています。

報告セグメントに含まれない事業として、不動産売買の仲介業務などの企画・仲介事業を展開しています。

不動産の取引に伴う仲介手数料などを主な収益源としています。事業の運営は主に同社が担当しています。

同社の連結業績をデータで分析します。

直近5期間の業績は、売上高が一時的に落ち込む時期があったものの、直近では大幅な増収を達成しています。利益面でも着実な成長を遂げており、経常利益率は安定した水準で推移し、直近の当期利益は大きく伸長しています。

売上高の大幅な増加に伴い、売上総利益も着実に増加しています。一方で、売上総利益率および営業利益率は低下傾向にあり、事業規模の拡大とコスト構造の変化がうかがえます。

販売費及び一般管理費のうち、給与手当が13億円（構成比25%）、役員報酬が5億円（同9%）を占めています。売上原価は623億円となっています。

主力の不動産投資事業が全体を牽引し、大幅な増収となっています。テナント業種の多様化や事業エリアの拡大といった施策が奏功し、売上が大きく伸びました。また、不動産賃貸事業および資産運用事業も堅調に推移し、全セグメントで増収を達成しています。

地主のキャッシュ・フローの状況について解説します。

同社は、販売用不動産や土地の増加に伴い総資産が増加し、同時に長期借入金等の増加により負債も増加しました。営業活動では、販売用不動産の増加等により資金が減少しました。投資活動では、有形固定資産の取得による支出が主な要因となり、資金が大きく減少しました。財務活動では、販売用不動産の仕入等に伴う長期借入による資金調達が主な要因となり、資金が増加しました。これらの結果、期末の現金及び現金同等物は増加しました。

同社が掲げる経営理念と、それを実現するための企業文化、および今後の具体的な成長戦略について解説します。

「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」を経営理念として掲げています。建物を所有せず土地のみに投資することで、自然災害やマーケットの変動に強い商品を提供し、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しています。

「大人」であることをはじめとする行動規範を定めています。自らの頭で考えること、常識を疑うこと、市場と冷静に向き合うことなど、自立したプロフェッショナルとしての姿勢を重視しています。また、オープンでフラットな議論を推奨し、年齢や性別にとらわれない社風の醸成に取り組んでいます。

「中期経営計画（2026-2028）」において、以下の定量目標と目安とする経営指標を掲げています。

* 親会社株主に帰属する当期純利益：100億円以上
* 運用資産規模：5,000億円以上
* ROE：15％程度
* 自己資本比率：30％程度

JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略を推進しています。「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック提案」を積極的に展開し、底地マーケットとCRE（企業不動産）市場の深耕により、さらなる企業価値向上を目指しています。

同社の人材戦略と、給与水準や働きやすさに関する指標を解説します。

経営理念や行動規範に共感し、ビジネスの拡大を担う従業員を重要な経営資源と位置づけています。年齢や性別にとらわれない人材登用や、オープンかつフラットな社風を醸成するため「『大人』であること」を重点課題とし、エンゲージメントの強化や多様な働き方を可能とする体制整備に取り組んでいます。

同社（単体）従業員の平均年間給与はプライム市場の平均を大きく上回る水準です。

※平均年間給与は賞与、基準外賃金及び譲渡制限付株式による株式報酬費用を含みます。

同社および連結子会社は規定による公表義務の対象ではないため、有報には本項の記載がありません。

また、同社は「サステナビリティに関する考え方及び取組」等のセクションにおいて、法定開示以外の指標も掲載しています。例えば、男性従業員の育児休業取得率（100％）、経営理念への共感度（4.30点）などです。

事業環境やシステムに関連する主なリスク要因を概観します。

東京圏や大都市圏近隣において大手不動産デベロッパー等との厳しい競合が想定されます。競争優位に立てない場合、事業展開や業績に影響を及ぼす可能性があります。同社は底地に特化した実績と先行者利益を活かし、差別化を図っています。

テナントの出店意欲の減少や土地価格の高騰による仕入の減少、地主リート等への投資家需要の低下により売却先が確保できない場合、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。同社は取得前のテナント誘致や売却候補先へのヒアリング等でリスク低減に努めています。

不動産取得資金の大半を金融機関からの借入で調達しているため、有利子負債依存度が高くなっています。金融市場や金融政策の動向に変動が生じた場合、業績に影響を及ぼす可能性があります。同社は借入期間の長期化や取引金融機関の拡大などでリスク管理を徹底しています。